「相続した実家を売りたいが、査定はどうしたらいいの？」
「マンションを売りたいが、リフォームは必要なの？」

不動産を売却するとなると、わからないことが多いことが多いのではないでしょうか。
どこに査定を頼めばいいのか、リフォームや修繕はどうしたらいいかなど、実は想像されている以上に考えるべきことがたくさんあります。

不動産売却で後悔したことの3位に『詳しい情報収集をしなかったこと』というアンケート結果もあるようです。
大切なのは、不動産売却の流れをおさえて、査定先の選び方やリフォーム方法などの基礎知識をしっかりと身につけておくこと。

そこで、この記事では不動産売却で必要な基本知識をゼロから解説！
不動産売却の必須知識だけでなく、売却に必要な心構えやテクニックもお伝えします。
ぜひこの記事を参考に『後悔しない不動産売却』を実現してください。

不動産売却を成功させる事前の心構え

不動産売却で意外に大切なのが『心構え（マインドセット）』です。

不動産は同じ建物であっても、住む人の通勤・通学エリアや年齢・性別によって、利用方法は様々です。
食品などの消費財とは違い、不動産は買う人の人生と切っても切れない特殊な財産。売りたい人と買いたい人のそれぞれの人生を考えた売却戦略が必要になります。

不動産売却を成功させるには、まず心構えが大事になります。

不動産売却で大切な心構えは、自信をもつこと

「築古の物件だし、買い手がつかなかったらどうしよう」
「田舎にある不動産なので、ほしい人がいないかもしれない。でも維持費がかかるから早く売りたい」
という相談を当社で受けます。
また、事前に友人に相談したら「買い手との条件交渉で譲歩しすぎてしまった」という後日談だったという話も多いです。

買い手がつくか自信がないためと、早く手放したいということから、希望に合わないような条件で売却してしまった過去も伺うことがよくあります。

自分にとっては不要だと思う不動産でも、必要だと思う人が必ずいます。自信をもって買い手を探しすことが、後悔を防ぐことにもつながります。

次に不動産売却で大切な心構えは、『不動産会社を信頼できるパートナー』と信じることです。

もちろん、不動産会社によって査定額や対応が大きく異なりますし、どこまで信頼できるのかも事前にはわかりません。だからといって不動産会社に不信感を抱いてばかりでは売却は進みません。うまく売却の話が進めば、買い手はもちろん、売り手にも不動産会社にもメリットがありますから、親身に聞いてくれるでしょう。ですが不動産会社と売り手で同じゴール（不動産売却）を目指していても、すれちがいが起きないとも言い切れません。不動産会社にも自ら積極的に質問して疑問を解消していきましょう。

不動産売却の必須知識10項目

不動産売却で最低限必要な知識を以下の10項目にまとめ、記しています。

基本的な知識も含まれますから、すでにご存じのことも多いと思いますが、復習のつもりで確認してみてください。

特に忘れてはならないものは、不動産売却に必要な費用についてです。「思っていた以上に費用がかかってしまった！」とならないためにも、しっかりとチェックしてください。

①基本的な流れ

不動産売却時の必須知識の1つ目は、不動産売却の基本的な流れについてです。売却までの流れを知れば、大まかなスケジュールを頭に描くことができ、スムーズに対応できます。

一般的に、不動産の売り出し開始から売却完了までは半年近くかかります。早いと2～3ケ月で完了しますが、逆に何年もかかることもあります。基本的には、以下の6ステップで進めます。

不動産売却の流れ

②準備

不動産売却に必要な必須知識の2つ目は、事前の準備についてです。

事前に準備をしておくことで、流れやスケジュールを組みやすくできる上に、売却までの期間を短くしたり納得のいく条件で満足ぞも高まります。なにより契約に至るまでの多くのトラブルを回避することにも役立ちます。

最初に不動産売却前に覚えておきたいことは、以下の3点です。

1. 売却価格を決める
2. 売却期限を決める
3. 詳細な売却条件を決める

まず、どのくらいの価格で売りたいか、いつまでにうるかを決めましょう。
価格は周辺の不動産物件との兼ね合いもありますから、周辺調査も大切になります。また住み替えを考える人に合わせた売却期限を設けることで、パートナーになる不動産会社も動きやすくなります。

重要なのが、詳細な売却条件です。たとえば、マンションであれば、室内の設備はどうするか、破損などは修繕するか、そのまま引き渡すかなどを、土地のみであればどこまでを売却対象にするかを決める必要があります。どこで問題が発生するかわからないため、経験豊富な不動産会社に仲介してもらうのがベストな選択肢になります。

以下では、不動産売却を成功させるために必要な知識をお伝えしてまいります。

③不動産売却に必要な費用

不動産売却を成功させる上でかかる主な費用について解説します。
一般的に、不動産を売却する際は売却価格の5％〜7%ほどの費用（税金含む）が必要です。

具体的には、2,000万円でマンションを売りたい場合、100万円〜140万円程度の費用がかかります。

この費用について予め知っておくと、売却までスムーズに運ぶだけでなく、節税にも繋げられますから、ぜひここで学んでおきましょう。

以下に基本的な費用を表にしました。

売却にかかる基本費用

＊：売却する不動産の状態によって、必要かどうかが変わってくる費用です。税金のように原則的に支払う必要がある費用ではありません。

条件にもよりますが、売却のサポートをした不動産会社への仲介手数料や、売却益が出た場合に支払う譲渡所得税が大きな支払いです。なお不動産を売りに出しただけでは仲介手数料や譲渡所得税などの費用は原則的にかかりません。これらの費用は、原則として不動産売却が完了した場合に支払う必要が生じます。

④不動産会社への買取り

不動産売却は、不動産会社にサポートをしてもらって、買い手とマッチングするという基本ルート以外にも、売却する手段があります。それは『不動産会社等による買取り』です。

所有する不動産を不動産会社等に仲介をさせず、直接交渉の上、双方で合意したらそのまま買ってもらうのです。仲介ではないので、仲介手数料も不要になります。（※不動産売却には、不動産会社の仲介を通して売らなければならないルールは存在しません。）

例外的ですが、知人や友人の間柄でも直接売買ができます。ただし、注意点があって、買取りの場合、市場価格よりも売値が安くなることが一般的です。

以下で、不動産会社に仲介をしてもらう通常の取引との違いをまとめました。

不動産売却での買取りのメリット・デメリット

⑤査定価格・売り出し価格・成約価格

次は売却価格についてお伝えします。

土地については「一物四価」という程、様々な種類の価格があります。不動産売却で知っておきたい代表的な価格としては、以下の3つの価格が挙げられます。

査定価格、売り出し価格、成約価格

⑥一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約

今度は、不動産会社に仲介を依頼する場合の媒介契約（仲介契約）の種類についての知識です。

不動産売却をする場合、不動産会社に仲介を頼むのが一般的ですが、そのときには媒介契約と呼ばれる契約をする必要があります。（※媒介とは仲介のことです。）この媒介契約、内容が異なる3種類に区別されます。

不動産を売却する場合、最も一般的なのは専属専任媒介契約です。専属専任媒介契約は、買い手がついたかどうかの報告を最もひんぱんに実施する契約です。

メリットは売り手がしっかり販売状況を把握することが期待できる点。デメリットは、一旦、1社へ仲介を依頼すると、契約終了まで他社に仲介を依頼することができなくなる点です。またご自身で買い手を見つける事（自己発見取引）もNGになりますので、ご自身でも買い手を探したいと考えている方は専任媒介契約などの契約形態を選びましょう。

3種類の媒介契約

⑦不動産会社が提供するサービス5選

次は、不動産会社が提供するサービスについての知識です。

不動産会社は査定をして買い手を探してくれるだけではありません。取引をスムーズに進めるため、様々な広告活動を行いながらトラブル回避の対策もしてくれます。

不動産会社によってサービス内容が異なりますので、もしサービス内容に不満を感じたら他の不動産会社を検討するのもアリです。

以下で代表的サービスとして5項目を取り上げています。

不動産会社が提供するサービスの種類

⑧不動産売却に関係する法令・規制

不動産売却に関係する法令や規制についての知識です。

不動産取引は高額なため、とても多くの種類の法規制が存在します。様々な法令や規制が存在し、複雑に絡み合っているために分かりづらいものです。そこでこちらでは不動産を売却する場合に最低限でも知っておきたい法律があります。「契約不適合責任」です。

契約不適合責任とは、売却完了後に契約と異なる不備が発見された場合などに、売り手が買い手に対して負うべき責任の事です。民法で定められています。具体的には契約と異なる不備が発見された場合、売り手は契約を解除したり損害を賠償する必要が生じる可能性があります。実際には仲介した不動産会社がリスク回避策を打つため守られる事も多いですが、よく確認しておくのが望ましいでしょう。

⑨不動産売却で必要となる登記

今回は『登記』に関する知識です。

登記とは、権利関係などを明らかにするために法で定めた記録の事です。不動産を売却した場合、原則として所有権移転登記の手続きを行う必要がある事を覚えておきましょう。

所有権移転登記とは、所有者（所有権）が変わったことを示す登記のことです。尚、相続した不動産を売却する場合、原則的には相続したことを示す登記（相続登記）と、売却したことを示す所有権移転登記の2種類の登記が必要になります。相続する不動産を売却する予定の場合、頭に入れておいてくださいね。

⑩相談すべき専門家

最後に、困ったときの相談先についての知識です。

これまで同様、不動産物件の売却では困った時にどうすべきかわかりにくいですよね。

基本的には不動産会社が相談に乗ってくれますが、法律や税金など専門家向けの回答も多々あります。そこで、多くのプロフェッショナルたちが無料相談窓口を設けてサービスを提供しています。

不動産売却に関する法律や税金について疑問や悩みが生じた場合、いちど専門家に相談してみるのもいいでしょう。

以下に代表的な専門家を紹介しますので、覚えておいてくださいね。

実際にトラブルが起きて困ったら、インターネットで検索するなどして、信頼できる専門家を探しましょう。

不動産売却で相談できる専門家6選

最後に

以上が不動産売却で必要な基本知識です。不動産売却については基本的な知識だけでもたくさんあり、覚えるのも一苦労ですよね。それに知識があれば買い手がすぐ見つかるというものでもありません。買い手が見つかったとしても、価格交渉で折り合いがつかなくなり、希望する不動産売却の料金まで伸びない危険性もあります。

そこで、最後に『不動産売却を成功させる秘訣』をご説明しましょう。

不動産売却を成功させる秘訣5項目

不動産売却をスムーズに進める秘訣としては、以下の5点を挙げることができます。

1. 相場を知る
2. 複数社で査定する
3. 査定の根拠を明らかにする
4. 希望売却価格を決める
5. 売却スケジュールを決める

順に解説いたしますね。

秘訣①相場を知る

不動産売却を成功させる秘訣の1つ目は、相場を知っておくことです。

実は、不動産を売却する場合、周辺の不動産価格や、同等の物件の相場について、把握していないという方は少なくありません。

不動産会社に仲介を依頼して、任せきりになってしまうんです。

それでは、どのような価格が妥当なのか判断ができませんから、あとから後悔するような価格で売ってしまうということにもなりかねません。

一方、相場を知っておくと、たとえ希望以下の価格であっても納得できますし、後悔が生じにくくなります。

いまはインターネットで価格についての情報も簡単に調べることができますので、参考にしましょう。

以下は、不動産売却の価格を知る上で便利な不動産情報サイトです。

秘訣②複数社で査定する

不動産売却を成功させる秘訣の2つ目は、複数の不動産会社に査定してもらうことです。

同じ不動産の査定といっても、不動産会社によって査定額は異なります。物件に対する知見や市場の状況など多くの要因に判断が左右されるためです。極端なケースでは、査定によって数百万円の差が出る場合もあります。ですから複数社に見積り依頼を出す事も考えた方が安心です。

今では条件を入力するだけで複数社に査定を依頼できるサイトもありますから検討するのもいいでしょう。

また、査定をしてもらう段階で、売却までにどのくらいかかるかなど、わかる範囲の情報を集めておくのがいいでしょう。

秘訣③査定の根拠を明らかにする

不動産売却を成功させる秘訣の3つ目は、査定の根拠を明らかにする事です。

前述のように、査定額は不動産会社によって異なります。だからといって低い査定額を伝えてきた不動産会社がNGというわけではありません。見積りが適切であるが故に、低めの査定額になる場合も少なくありません。

一方、高い査定額でも売れなければ最終的に売り出し価格を下げる事になります。実際の売却価格（成約価格）は、査定額より低くなるケースが多いのです。

査定で大切なのは、高低ではなく、適正な売却価格に近いかどうか。そこで、大切になるのが査定額の根拠です。査定を依頼した不動産会社には査定額の根拠と理由をしっかりと聞き出すようにしましょう。

査定額の根拠や理由が的確であった場合、適正な売却価格に近いと判断できます。

秘訣④希望売却価格を決める

不動産売却を成功させる秘訣の4つ目は、希望売却価格を決めることです。

先にもお伝えしましたが、最終的な売却価格（成約価格）は、査定額より低くなるのが一般的。

希望売却価格をはっきりと決めておかないと、買い手がつかないからといって、段階的に価格を引き下げをせざるをえなくなる場合があります。その点、希望売却価格をしっかりと決めておけば、万一買い手がつかない場合でも価格の引き下げではなく買い取りや別の不動産会社へ改めて依頼をする検討に入りやすくなります。とはいえ、それでも売れない場合もありますからしっかりと見極めましょう。

さらにポイントになるのが売却スケジュールです。

秘訣⑤売却スケジュールを決める

不動産売却を成功させる秘訣の5つ目は、適切な売却スケジュールを組むことです。

実は、不動産売却で問題が生じる場合の多くに時間的な余裕がない事も関係します。たとえば売却価格に関しても売り手に時間の余裕がない時、すぐに買い手がつかない状況で価格を引き下げて売りを続ける場合も出てくるでしょう。

一方で時間を気にしなければ、すぐに買い手がつかなくても価格の見直しを行わずに、引き続きじっくりと買い手を探す事もできます。

ただ時間に余裕をもてる状況でも、相続や引っ越し等で突然に不動産を売却させたくなる場合もあるはずですし、売れなければ固定資産税等の維持費も発生します。時間が経つほど、維持費がかさみますから、早く売れるに越した事はありません。

1-4. まとめ

これまで不動産売却で大切な心構えについて、紹介してきました。

とくにはじめて不動産売却をするという方は、高額な取引なのですから、不安を覚えるのが当然ですよね。そして流れを理解しても初めての事で自信はなかなか持てない事もあるでしょう。不動産売却には手続きや多くの知識が必要なのです。どこに発注するのがいいのか事業者を探すのも一苦労です。

これまで不動産売却で必要になる心構え・必須知識・秘訣についてお伝えしてきました。必須知識だけでもたくさんありましたし、複数社に査定を出したり、査定の根拠を明らかにしたり、相場を学んだり・・・不動産売却では、しなければならないことが多くて大変ですよね。

とくに問題になるのは、最後にお伝えした売却スケジュール。

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